ZBI – Vermittler im Fokus
Die Fonds der ZBI – Zentral Boden Immobilien Gruppe geraten unter zunehmenden juristischen Druck. Nach merklichen Abwertungen prognostizieren viele Anlegerschutzanwälte erhebliche Verluste für die Investoren – sowohl beim offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI als auch bei den geschlossenen Fonds (AIF) der ZBI. Viele betroffene Anleger suchen nach Möglichkeiten, den gefühlten Schaden zu verlagern und nehmen daher verstärkt ihre Berater und Vermittler ins Visier.
Zum Hintergrund:
Die ZBI Gruppe aus Erlangen ist einer der führenden Anbieter von Investmentprodukten im Immobiliensegment für private und institutionelle Anleger. Der Fokus liegt auf der Investition in deutsche Wohnimmobilien. Seit ihrer Gründung vor über 20 Jahren hat die ZBI Gruppe zahlreiche Fonds aufgelegt und dabei Kapital in Höhe von über 5 Mrd. Euro mit dem UniImmo: Wohnen ZBI und über 1 Mrd. Euro mit sämtlichen geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIFs) von zahlreichen Anlegern eingesammelt.
Über Jahre hinweg zeigte die wirtschaftliche Entwicklung im Investitionssegment nur nach oben. Nachfrage nach Wohnraum, billiges Geld durch niedrige Zinsen, politisch motivierter Investitionsdruck, der Wunsch nach Sicherheit vor Inflation, der Mangel an attraktiven Alternativanlagen und vieles mehr spülten Investitionsmittel in die Kassen der Anbieter, so auch bei ZBI.
Der nahezu zeitgleiche, kumulierte Wegfall günstiger Rahmenbedingungen im Jahre 2022 machte – selbstredend – auch vor dem Immobiliensektor nicht halt. Ukrainekonflikt, Lieferkettenproblematiken mit der Folge exorbitant steigender Baukosten und ein in solchem Ausschlag und Geschwindigkeit nie dagewesener Zinsanstieg ließen die Immobilienbranche erzittern; ein Beben, von dem sie sich bis heute noch nicht vollständig erholt hat.
Wenig verwunderlich hinterlässt eine solch realwirtschaftliche Entwicklung auch Spuren in den Büchern von Immobilienfondsgesellschaften. Diese haben, im Rahmen ihrer Bewertungspflicht, solche Entwicklungen nachzuvollziehen und den Wert ihrer Immobilien zu berichtigen. Folglich kommt es hier zu Abwertungen und aus unternehmersicher Vorsicht auch zu Entnahmeaussetzungen.
Diese vollständig normale Marktentwicklung und die sich daraus ergebenden Mechanismen möchten sich nun Anlegeranwälte zu Nutze machen. Sie behaupten vielfach, die Anleger der betroffenen ZBI-Fonds würden voraussichtlich einen Großteil ihres eingesetzten Kapitals verlieren. Die „Patenlösung“, sich vor (vermeintlichen) Verlusten zu schützen, läge in der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, auch und insbesondere gegenüber Anlageberatern und -vermittlern.
Vorstellbar sei neben dem Vorwurf fehlerhafter Anlageberatung auch der bloße Vorwurf unzureichender Aufklärung über die Risiken und unterlassener Prüfung der Fonds auf das Vorliegen eines schlüssigen Gesamtkonzepts (Plausibilitätsprüfung). Als Beispiel sei hier die Risikoeinordnung des UniImmo: Wohnen ZBI zu nennen, welche mit einem Risikoindikator von 2 (geringes Risiko; sicherheitsorientiert) eingestuft wurde. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat in einem Urteil vom 21.02.2025 eine Unterlassung der ZBI bezüglich der Einordnung des Fonds in eine niedrige Risikoklasse angeordnet (LG Nürnberg-Fürth, Versäumnisurt. v. 21.02.2025 – 4 HK O 5879/24 –, juris Rn. 30). Es dürfte naheliegen, dass sich etwaige Vorwürfe (auch) auf dieses Urteil stützen werden. Uns liegen außerdem erste Aufforderungsschreiben und Klagen vor.
Des Weiteren erfülle keiner der geschlossenen Publikumsfonds (AIFs) die angekündigten Prognosen (wie etwa geplante Ausschüttungen oder Überschüsse), wodurch diese Fonds zum Teil deutlich unter Plan liegen. Zur Vermeidung von Kapitalverlusten sei auch hier Tätigkeit geboten.
Konkret geht es neben dem offenen UniImmo: Wohnen ZBI Fonds um die geschlossenen Fonds der ZBI Professional Serie ( 8, 9, 10, 11 und 12) und weitere geschlossene Fonds der ZBI Gruppe (ZBI Regiofonds Wohnen 1 und der ZBI Wohnwert).
Was Vermittler bereits jetzt beachten müssen
Als Vermittler sollte man Aufforderungsschreiben nicht ignorieren, da der Kunde leicht den Eindruck gewinnen könnte, dass ihn der Vermittler hinhalten möchte. Dies provoziert womöglich letztlich eine Klage. Vermittler sollten daher die Kommunikation hoch halten, dabei jedoch beachten, dass die erfolgreiche Abwehr solcher Forderungen und damit einhergehend die signifikante Verminderung der Schadensquote schon in der Frühphase Erfahrung und Geschick erfordern. Schon innerhalb des vorgerichtlichen Stadiums besteht die Gefahr, dass sich der Vermittler gegenüber seinem Kunden zu Aussagen hinreißen lässt oder durch Handlungen Tatsachen schafft, die eine spätere Zurückweisung des Anspruchs im Klageverfahren erschweren oder gar unmöglich machen. Dies führt im Ergebnis zu spürbar höheren Schadensquoten. Aus diesem Grund ist die frühzeitige Einbindung von Experten auf dem Gebiet der kapitalmarktrechtlichen Klageabwehr empfehlenswert.
Es sollten grundsätzlich nicht unreflektiert Informationen oder Dokumente übermittelt werden, da diese als Grundlage für einen Schadensersatzanspruch dienen können.
Vermittler sollten zudem ihren Versicherungsschutz im Rahmen der Vermögensschadenshaftpflichtversicherung prüfen und berücksichtigen. Zudem sollten die eigenen Beratungsunterlagen auf Vollständigkeit überprüft werden.
BKL – Ihr Partner
bei der Abwehr unberechtigter Ansprüche
Wir vertreten bundesweit Vermittler und Vertriebsgesellschaften im Bereich der kapitalmarktrechtlichen Beraterhaftung. Unser Fokus liegt auf der frühzeitigen, strategisch geplanten Abwehr von Schadensersatzforderungen, um kostspielige Klageverfahren zu vermeiden oder erfolgreich zu führen.
Unsere Leistungen im Überblick:
- Prüfung von Aufforderungsschreiben
- Verteidigungsstrategie bei drohenden oder anhängigen Klagen
- Kommunikation mit Anspruchsgegnern und Prozessbevollmächtigten
- Prüfung und Absicherung des Vermögensschadenshaftpflichtschutzes
- Beratung zur risikominimierenden Kundenkommunikation
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